虹桥国际商都宏观数据分析虹桥天都国际|
虹桥国际商都宏观数据分析
瑞商联城谨呈
2007年1月
目录
一、上海市宏观经济分析
1．宏观经济背景
1.1上海区位
1.2上海综合实力
2．主要经济指标
2.1地区生产总值
2.2产业结构
2.3人口规模不断扩大
2.4社零总额持续快速增长
2.5城市居民收入支出
2.6商业物业供应量
3．未来发展趋势
4．小结
二、虹桥地区宏观经济分析
1．经济发展背景
2．零售消费总量
2.1长宁区社会零售总额
2.2长宁区社会零售总额增长率
3．三大经济组团
3.1中山公园地区
3.2虹桥开发区
3.3临空经济园区
4．虹桥地区未来发展规划
4.1区域规划图
4.2发展目标
4．小结
三、项目周边情况分析
1．天山路商圈情况
1.1住宅
1.2辐射区域
2．主要商业项目
3．轨道交通机遇
4．小结
四、项目定位建议及初步经济收益评估
1．楼层布局
2．初步经济收益评估
一、上海市宏观经济分析
1．宏观经济背景
1.1上海区位
上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处太平洋西岸，亚洲大陆东沿，长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，长江与东海在此连接。上海正当我国南北弧形海岸线中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。
2005年末，上海全市面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里。其中区域面积5155.01平方公里，县域面积1185.49平方公里。境内辖有崇明、长兴、横沙三个岛屿，其中崇明岛面积1041.21平方公里，是我国的第三大岛。至2005年末，上海有18个区、1个县，共108个镇，3个乡，103个街道办事处，3437个居民委员会和1874个村民委员会。
由于大量人口迁入和外来流动人口增长迅速，上海人口总量规模不断扩大。至2005年末，全市户籍人口已增加到1360.26万人，是解放初期的2.6倍，占全国总人口的1%。据2005年1%人口抽样调查，全市常住人口为1778万人，与2000年第五次人口普查相比，增加了137万人，其中外来常住人口438万人。
1.2上海综合实力
1992年以来，上海经济已连续14年保持两位数增长。2005年，全市实现生产总值9143.95亿元，按可比价格计算，比2000年增长75.3%，平均每年增长11.9%。
2005年，上海完成财政收入4095.81亿元，比2000年增长1.3倍，平均每年增长18.5%。全年地方财政收入1433.9亿元，比上年增长20.7%。其中，增值税226.12亿元, 增长13.4%；营业税512.93亿元，增长15.9%；个人所得税111.92亿元，增长26.2%；房产税34.1亿元，增长25.9%。“十五”时期，全市地方财政收入累计完成4726.56亿元，平均每年增长23.6%，相当于建国至“九五”期末总和的69%。
2．主要经济指标
2.1地区生产总值
2.1.1上海GDP连续11年保持两位数增长
资料来源：上海市历年统计年鉴
2.1.2人均GDP
2.1.3上海市GDP成长超越全国平均水平资料来源：上海市历年统计年鉴，中国历年统计年鉴
2.2产业结构
05年第三产业占全市GDP的比重达50.5%。
2.3人口规模不断扩大
单位：亿元
2.4社零总额持续快速增长
资料来源：上海市历年统计年鉴
2.5城市居民收入支出
2.5.1城市居民人均收入、支出快速增长，2005年城市居民人均消费性支出超过1.3万元人民币。
2.5.2人均消费支出结构（2005）
?食品支出比重下降到35%，人们生活达到富裕水平；
?服务消费支出比重超过30%。
资料来源：上海市历年统计年鉴
2.6商业物业供应量
2.6.1历年供应、销售、出租量
?近几年商业物业供应量持续上升，市区商业物业出现过剩现象；
?上海商业地产总量达到3000万平方米，甲级写字楼总量约300万平方米，结构不均衡。
资料来源：上海市历年统计年鉴
2.6.2大型商业项目存量（5000平方米以上）
2.6.3上海主要商圈购物中心1F租金指数稳步上升资料来源：戴德梁行研究报告
3．未来发展趋势
“十一五”上海国民经济和社会发展主要任务有：
?2010年高技术产业自主知识产权拥有率达到30%左右；
?2007年新车全面实施欧Ⅲ排放标准，2010年全市二氧化硫年排放量比2005年减少35%以上；
?2010年全市生活垃圾无害化处理率达到80%以上；
?2010年重点监管企业污染物稳定达标排放率达到95%以上；
?2010年享受居家养老服务的人数达到25万人左右，养老机构床位数达到10万张左右；
?2010年郊区城市化率达到75%左右；
?2010年轨道交通运营里程达到约400公里；
?2010年高速公路通车里程达到约880公里；
?完成中心城区400万平方米成片二级旧里以下房屋改造任务，约占中心城区成片二级旧里以下房屋现有总量的50%；
?“十一五”期间政府财政性教育投入相当于市生产总值的比例达到4%。
资料来源：《上海市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》4．小结
?上海市国民经济发展迅速，经济总量高。2006年国民生产总值初步统计已超过1万亿元人民币；经济增长速度快，连续15年以两位数速度增长；
?上海市潜在消费群庞大。2005年末户籍人口总数达到1360万，外来常驻人口约为430万；
?上海市人民生活富裕。城镇家庭食品支出占人均可支配收入的35%左右，人们生活达到富裕水平；
?消费力强。城镇居民人均消费性支出超过1.3万元；
?商业物业吸纳量保持高增长。1995年以来，商业物业销售面积占当年竣工面积的比重逐年提高；
?未来发展趋势良好。根据“十一五”规划，上海市将率先建成集约型社会。
二、虹桥地区宏观经济分析
1．经济发展背景
长宁区，位于上海市区西部，地势平坦，西部略高，东部略低。吴淞江(苏州河)为区境干流，支流均属其水系。境内四季分明，属亚热带季风区。
土地面积约38.3平方公里，2005年末户籍人口61.84万、常住人口67.18万，常住人口密度列上海市各区第9位；
2005年，长宁区户籍人口流入8614人，在上海市排名第5，户籍人口流出3069人，在上海市排名第4，净人口流入5545人，在上海市排名第6；
三大经济组团：中山公园区域（商业）、虹桥区域（商务）和临空经济园区（高科技）；
2005年全区实现GDP183亿元，占上海市2.0%；社零总额111.5亿元，占上海市3.8%。
2．零售消费总量
2.1长宁区社会零售总额
（单位：亿元）2.2长宁区社会零售总额增长率
长宁区社会零售总额增长率略高于上海市平均水平。
资料来源：长宁区历年统计发展公报，上海市历年统计年鉴
3．三大经济组团
临空经济园区
虹桥开发区
中山公园地区
3.1中山公园地区
?区位：以中山公园为核心，形成1.14平方公里的区域范围：东至华阳路、安西路，南到安化路，西抵中山西路内环线，北涉万航渡路；辐射范围：东至江苏路，南到延安西路，西抵内环线西侧，北临苏州河。
?交通：中山公园地区是上海城市交通的重要枢纽之一，28条公交线路始发或途经，轨道2号线、3号线在此呈“T”字交叉。日客流量30.64万人次。2号线西延伸段2006年开通后，与3号线构成“十”字交叉，日客流量预计超过50万人次。
?定位：商业型、休闲型、数字型。
?规划：“一圈三街”。“一圈”是指1.14平方公里区域范围内以中山公园为核心形成的一个商圈。商圈核心是长宁路（凯旋路至定西路段）南北两侧的大型商业设施；“三街”是与商圈相连的三条支马路，即凯旋路、定西路、愚园路；分别定位为定西路特色商业街、愚园路文化艺术休闲街和凯旋路多媒体产业走廊。
3.2虹桥开发区
?区位：东到中山西路、西至芙蓉江路、南止红宝石路、北到玉屏南路的3.15平方公里范围。
?交通：
①虹桥国际机场——国际航空枢纽港的重要组成部分，使虹桥地区成为上海与国际交流的门户区。
②虹桥综合交通枢纽——占地26.26平方公里，集空港、磁悬浮铁路、城市轨道交通、城际高速铁路、高速公路为一体，预计2009年建成，世博会前正式投入运行。
?定位：国际、商贸、文化。
?规划：
（1）现有的虹桥开发区（以展览展示、外事、宾馆、办公功能为主）。
（2）遵义路办公、酒店和高端商业区。
（3）娄山关路天山路商业、文化休闲区。
（4）虹桥路古北新区商务办公、酒店区。
（5）古北路国际特色教育、培训、科研区。
资料来源：《长宁区十一五发展规划》
3.3临空经济园区
?区位：位于外环线的内侧，由外环线、苏州河、淞虹路、周家浜相围合，面积2.74平方公里。
?交通：距虹桥国际机场5分钟车程，2-8分钟内步行至地铁虹桥临空园区站，直上外环线、连接沪宁、沪杭、沪嘉高速公路，贯通318国道，距上海市高档住宅区——虹桥别墅区5分钟车程，距离上海虹桥综合交通枢纽一站路。?定位：高新技术园区。
4．虹桥地区未来发展规划
4.1区域规划图
本项目
2号地铁线
4.2发展目标
?形成现代服务业发展集聚地，构筑上海国际性大都市的商务商贸副中心。
?形成国际性多元文化展示地和交流中心，塑造虹桥“时尚”之都。
?形成服务于上海、长三角及亚太地区的商贸、会展和服务中心。
?形成一个集商务办公、展览展示、会务宾馆、信息软件及网络研发为一体的信息化高度应用的E—SCBD区域。
4．小结
?经济发展处于上海市各区中上游水平；
?社会零售总额增长速度略高于上海市平均水平；
?三大经济组团错位发展。中山公园为商业、休闲区；虹桥开发区侧重商贸、商务；临空为高新技术园区；中山公园商业与虹桥开发区商业将会产生竞争；
?虹桥开发区商务功能已经较为成熟，但商业气氛正在形成中；
?临空经济园区正处于发展的初级阶段；
?中山公园商业气氛随龙之梦购物中心的正式营业，正逐步形成。
三、项目周边情况分析1．天山路商圈情况
1.1住宅
住宅售价在25000元/平方米左右。
1.2辐射区域
2．主要商业项目
3．轨道交通机遇
?2号线延长线通车后，2号线乘客陡增，延长段公交运量降低三成，地铁的集客效应十分明显；
?从上海发展的经验来看，主要百货公司和购物中心几乎都集中在地铁口附近，地铁带来的人流是商场赖以生存的基础。；
?本项目为地铁上物业，且位于成熟商圈，增长潜力大。
4．小结
?长宁区大型商业项目主要集中在中山公园和虹桥商务区，天山路商圈大型商业项目缺乏；
?天山路商圈有三个大型商业项目集中供应，可能冲击租金市场；
?天山路商圈未来大型商业用地供应量有限；
?2号线延伸段通车后，2号线运输量陡增，其中，娄山关路积聚了大量地铁留任，本项目为地铁上盖物业（娄山关路站），未来发展前期良好；
?天山路目前仅天山商厦一个大型商业项目，且档次不高，该区域有较大的发展空间。
四、项目定位建议及初步经济收益评估1．楼层布局
单位：人民币
2．初步经济收益评估
?资本化率取7%，商场建成可以投入使用后，粗估B2-5F总价约7.87 亿元；
?
注：B1、B2机房、设施较多，使用率偏低
单位建筑面积售价RMB 2.5万/平方米。